★內(nèi)容解析一問一答；

★政策依據(jù)既新又全；

★案例解讀詳細易懂；

★律師點評獨立客觀；

★業(yè)務(wù)流程脈絡(luò)清晰；

★★本書適用對象★★

■稅務(wù)機關(guān)稽查/審理案件、稅收征管/執(zhí)法過程中查閱、參考

■房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)、內(nèi)控人員即學(xué)即用、快速上手

■會計師、稅務(wù)師等專業(yè)涉稅服務(wù)機構(gòu)案頭常備工具書

從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、項目開發(fā)到日常各項業(yè)務(wù)活動，全流程、全稅種

■企業(yè)設(shè)立及資產(chǎn)劃撥等業(yè)務(wù)涉稅問題

■借款業(yè)務(wù)涉稅問題

■土地使用權(quán)成本支出涉稅問題

■前期工程準備階段業(yè)務(wù)涉稅問題

■項目施工成本費用支出涉稅問題

■項目成本費用分攤業(yè)務(wù)涉稅問題

■銷售業(yè)務(wù)涉稅問題

■特殊業(yè)務(wù)涉稅問題

■自持物業(yè)業(yè)務(wù)涉稅問題

■利潤分配及注銷清算業(yè)務(wù)涉稅問題

■薪金福利保險業(yè)務(wù)涉稅問題

■計稅列支限額業(yè)務(wù)涉稅問題

■固定資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)涉稅問題

■日常管理活動業(yè)務(wù)涉稅問題

■增值稅發(fā)票開具及抵扣等業(yè)務(wù)涉稅問題

#300個實務(wù)案例+468個疑難問題解答+159個特別提示#

★一問一答，問題解答與案例分析一一對應(yīng)，即學(xué)即用的實操工具書

★律師點評，針對稅企爭議問題，專業(yè)律師從稅收法理角度評析，提供解決問題的新思路

★政策新，新老政策銜接闡述，新政策解讀及時、詳細；

★流程全，涉及房地產(chǎn)企業(yè)實際業(yè)務(wù)各個環(huán)節(jié)的稅會處理

★業(yè)務(wù)精，一線作者多年房企財稅實踐經(jīng)驗的干貨分享與總結(jié)

修訂說明

感謝廣大讀者對《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務(wù)操作與案例分析》一書的關(guān)心厚愛，這本書出版的時間不長，但仍然需要修訂再版。

一、修訂再版的原因

實操書的作用就是為大家的實際工作提供一個參考，本書的目的也是力求為大家提供一個涉稅業(yè)務(wù)與稅收政策對應(yīng)的索引參考。對于涉稅業(yè)務(wù)，最重要的就是稅收政策的應(yīng)用，如果一本實操書需要修訂，原因不外乎兩方面，一是政策的更新，二是內(nèi)容的提升。

一方面是稅收政策的更新。由于稅收新政發(fā)布等原因，一些業(yè)務(wù)的涉稅處理需要根據(jù)新政策進行更新，以適應(yīng)實務(wù)中的需求。2018年下半年到2019年上半年，正值我國個人所得稅、增值稅等稅改新政密集發(fā)布期，本書就是根據(jù)這一時期發(fā)布的稅收政策對書中涉及的相關(guān)內(nèi)容進行修訂。其中對于個人所得稅，在編寫本書第一版時，正值個人所得稅新政發(fā)布，但尚未進入正式實施階段，一些條目的編寫基本上沿用老政策加提示的方式。截至2019年6月30日，個人所得稅新政涉及的各項政策基本落地，為此，書中相關(guān)問題及案例的編寫，可以按照新政的要求從企業(yè)實際操作角度來修訂，以增加適用性；對于增值稅，自2019年4月1日起，增值稅稅率再次大幅度降低，同時，進項稅額抵扣等政策也大幅度改革，書中原涉及業(yè)務(wù)的政策敘述解釋已經(jīng)不適應(yīng)實操要求，需要按照增值稅新政要求及時修訂；此外，對于其他稅種，也有一定的新政出臺，對相關(guān)業(yè)務(wù)的處理也有較大的影響，也需要進行補充修訂。

另一方面是內(nèi)容的提升。由于編寫人員理論、業(yè)務(wù)水平有限，書中難免有錯漏和不足之處，然而，廣大讀者給予了極大的寬容和關(guān)心，例如“老人事”“人之初”等網(wǎng)友以及身邊的諸多讀者朋友，他們在閱讀中發(fā)現(xiàn)問題，都及時給予指出并提出積極的建議。此外，很多在企業(yè)從事會計工作的朋友還貢獻了自己在實務(wù)中的做法，還有很多在稅務(wù)、財稅中介機構(gòu)、律師事務(wù)所一線工作的朋友，根據(jù)他們的經(jīng)驗提供了更加有針對性的政策解釋思路。為此，在修訂時，本書吸收了他們的智慧，進行了相應(yīng)的調(diào)整。例如，對一些業(yè)務(wù)的會計處理，從涉稅業(yè)務(wù)角度出發(fā)，將其放在了企業(yè)所得稅政策解釋之后；對一些業(yè)務(wù)不同但涉稅處理相同的內(nèi)容，進行了適當?shù)暮喕�，避免贅述。可以說，廣大讀者朋友的貢獻是本書第二版質(zhì)量提升的重要因素，如果第二版能得到大家的認可，那就是“眾人拾柴火焰高”了。在此，再次向廣大讀者朋友表示衷心的感謝！

此外，本書第二版與第一版相比還有一個重大的內(nèi)容變化，就是對一些在實務(wù)當中有不同處理意見（或方式）的業(yè)務(wù)，邀請專業(yè)稅收律師——周美林律師，從律師角度對政策處理（掌握）進行點評，目的是給大家多提供一個思考角度，以更好地把握政策的執(zhí)行。周美林律師曾長期在稅收一線從事稅政、稽查等工作，現(xiàn)為江蘇德擎律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師、南京財經(jīng)大學(xué)兼職教師及多家上市公司獨立董事或大型企業(yè)監(jiān)事。主要擅長企業(yè)上市、重組、并購、破產(chǎn)等特殊業(yè)務(wù)的法律、稅收、財務(wù)方面的操作及稅收法律爭議的解決，實操經(jīng)驗豐富。

二、修訂再版的編寫情況

本書修訂時，仍然延續(xù)第一版的方式，即為方便讀者使用和貼近實際操作，我們向一些財稅中介機構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員征求意見，收到了很多反饋。同時，本書邀請國家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局李璐女士、立信稅務(wù)師事務(wù)所江蘇分公司曹豐先生、南京鑫磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（當代置業(yè)南京地區(qū)公司）財務(wù)總監(jiān)陸勇先生、正榮地產(chǎn)南京區(qū)域公司財務(wù)管理部副總監(jiān)譚春海先生對本書從各自角度出發(fā)進行了相關(guān)業(yè)務(wù)的審核修訂。

本書的修訂再版，還要感謝中國市場出版社副總編胡超平女士和錢偉、張瑤等編輯老師，她們對本書的修訂提供了熱心指導(dǎo)、審閱以及精心編輯，在此，致以衷心的感謝！

由于筆者理論水平有限，書中難免有錯漏和不足之處，誠望讀者朋友繼續(xù)將批評的意見和自己的想法告訴我們，以便今后的版本不斷完善。

特別提醒：本書涉及的政策截至2019年10月底，書中的政策解釋屬于個人（本書）觀點，正式解釋以稅務(wù)機關(guān)解釋為準。

“房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)實戰(zhàn)叢書”總序

一、叢書的緣起

房地產(chǎn)開發(fā)項目的運行周期長，涉及融資、施工、預(yù)（銷）售等環(huán)節(jié)，特別是有大量成本費用的分攤計算等業(yè)務(wù)，因此會計核算相比其他行業(yè)更復(fù)雜。同時，每個環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)都涉及多種稅收政策，整個項目運行過程幾乎涉及我國已經(jīng)開征的所有稅種，因此在涉稅處理上相比其他行業(yè)更加煩瑣，這也是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險比較大的根本原因。

本叢書的幾位作者長期從事房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查、審計工作，大家感觸最深的是，房地產(chǎn)行業(yè)一直存在比較高的稅收風(fēng)險。從稅務(wù)機關(guān)角度看，雖然一直致力于加強房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管，但從稅務(wù)稽查情況看，涉稅大要案每年都會查出多起，且很多涉稅問題性質(zhì)相同，無法消除，稅收流失風(fēng)險較大。根據(jù)對近幾年多個省、市披露的涉稅大案分析，房地產(chǎn)企業(yè)所占比例通常在25%以上。對于企業(yè)而言，實際上除少數(shù)企業(yè)故意偷逃稅外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)很看重稅法遵從度，但是很多企業(yè)在運行中始終無法避免較大的稅收風(fēng)險，往往自我感覺運行正常卻被查出涉稅問題而遭遇處罰風(fēng)險，有的甚至被查出了較大的問題。對部分地區(qū)數(shù)據(jù)進行分析后可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)自查后，在稅務(wù)機關(guān)跟進檢查中又被查出較大問題的比例一般不低于30%。而隨著營改增及國稅、地稅合并，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅征管、業(yè)務(wù)處理等又有了新的變化。

■營改增后涉稅業(yè)務(wù)更加復(fù)雜

營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)所有業(yè)務(wù)的處理數(shù)據(jù)都建立在“含稅”價格的基礎(chǔ)上，營改增后，以往所有的“含稅”價格要全部變?yōu)椤安缓�稅”價格，這就需要進行價稅分離處理。不僅銷售開發(fā)項目、支出的各項成本費用等需要價稅分離，而且企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、契稅等計稅依據(jù)都要進行“不含稅”計算處理，所以營改增后涉稅業(yè)務(wù)處理的復(fù)雜程度有較大增加。

■國地稅合并后對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管更加嚴密、核算更加嚴格

在原國稅、地稅分設(shè)的稅收征管模式中，由于稅種管理有分工，不僅在日常管理中存在企業(yè)各項涉稅業(yè)務(wù)分割管理問題，在稅務(wù)稽查中也存在時間和空間上的脫節(jié)，造成國稅、地稅稽查內(nèi)容有關(guān)聯(lián)但檢查、處理尺度不統(tǒng)一的現(xiàn)象。營改增及國稅、地稅合并后，所有稅收征管包括稽查全部統(tǒng)一，這就要求稅務(wù)人員全面掌握各個稅種的政策，熟悉各項業(yè)務(wù)的綜合稅收處理。因此，營改增后大量稅收業(yè)務(wù)有所改變，同時因原國稅、地稅分工造成的人員業(yè)務(wù)知識分割部分需要彌補，因此從稅務(wù)機關(guān)角度看，在短時間內(nèi)，大量業(yè)務(wù)知識需要更新，實操能力亟待提升。

從企業(yè)角度看，營改增后同樣面臨稅收業(yè)務(wù)知識更新的問題。營改增后，涉稅業(yè)務(wù)比以往更復(fù)雜，特別是國稅、地稅合并后，由于業(yè)務(wù)統(tǒng)一管理，稅收征管及監(jiān)控體系將更加完善，使企業(yè)因會計、涉稅處理失誤而面臨的涉稅風(fēng)險也大大增加，因此企業(yè)財會人員急需更新稅收業(yè)務(wù)知識，其中最急需的就是實操能力的提升，以解決綜合處理涉稅業(yè)務(wù)、自查能力不足的問題。

為提升稅企雙方對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)的實操能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險，本叢書的幾位作者聯(lián)手從稅務(wù)稽查、審計角度（或眼光），將在實戰(zhàn)中如何處理房地產(chǎn)企業(yè)各項涉稅業(yè)務(wù)及如何發(fā)現(xiàn)存在問題的經(jīng)驗匯總起來，形成“房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)實戰(zhàn)叢書”與大家分享。叢書共有三冊，具體為：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實用攻略》《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務(wù)操作與案例分析》《土地增值稅清算全流程操作實務(wù)與案例》。

二、叢書特色

本叢書的幾位作者均長期從事房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查、審計工作，深諳房地產(chǎn)企業(yè)存在問題的原因,掌握許多發(fā)現(xiàn)問題的技巧。叢書的編寫始終堅持以實戰(zhàn)為基礎(chǔ)的原則，因此這套叢書具有較大的參考價值。

■稅務(wù)機關(guān)、財稅中介、房地產(chǎn)企業(yè)一線精英三方聯(lián)手合作

本叢書的第一大特點是作者均來自財稅工作一線，實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富。

董宏（注冊稅務(wù)師），國家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局稽查人員，從事稅務(wù)稽查一線工作二十多年，業(yè)務(wù)上擅長大要案檢查，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查，自2011年以來完成涉案稅款千萬元以上稽查案件10余件，同時在業(yè)務(wù)理論探討上，有多篇文章在雜志、報紙上發(fā)表，具有一定的實戰(zhàn)和理論水平。

施玉明（注冊稅務(wù)師），原江蘇省南京市地方稅務(wù)局稽查局稽查人員，現(xiàn)任金象國際集團副總裁，兼具在稅務(wù)機關(guān)和企業(yè)的工作經(jīng)驗。曾長期在稅務(wù)稽查一線工作，業(yè)務(wù)上擅長房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查及土地增值稅清算，在稅務(wù)生涯中完成過二十多起涉案稅款在千萬元以上稽查、土地增值稅清算檢查案件。在企業(yè)任職后，主持集團層面的財稅、投資管理等工作。

成秀美（注冊會計師、稅務(wù)師、高級會計師、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會2015級高端人才）,南京中鴻匯則稅務(wù)師事務(wù)所合伙人，長期從事一線財稅審計工作，在各類財稅審計及涉稅項目運作方面具有豐富經(jīng)驗與專業(yè)見解。近幾年完成近百個房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算項目，并為眾多央企及世界500強企業(yè)提供財稅服務(wù)，在營改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換過程中，為大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供營改增涉稅業(yè)務(wù)處理的輔導(dǎo)。

王亮（注冊會計師、注冊稅務(wù)師），國家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局干部、稅務(wù)系統(tǒng)兼職教師，長期從事稅政解釋、案件審理和具體稅收稽查工作，近十年來，參與數(shù)十起重大稅務(wù)稽查案件的審理工作，參與多項基層稅務(wù)重大征管工作的推進，在營改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換中，參與營改增業(yè)務(wù)的教學(xué)輔導(dǎo)，具有非常全面和豐富的稅政解釋經(jīng)驗。

■實戰(zhàn)再實戰(zhàn)，案例和問題全部來自一線實際

本叢書的第二大特點是貼近實務(wù)。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實用攻略》所選案例均是來自一線實際操作的案例，稅務(wù)稽查案例來自稅務(wù)稽查、審計一線，其中的小案例改編自各類稽查、審計案件的實際內(nèi)容，大案例則來自實戰(zhàn)中稅務(wù)稽查大案查處及大型企業(yè)審計業(yè)務(wù)的總結(jié)和運用。而《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務(wù)操作與案例分析》的案例，則全部來自企業(yè)實際處理及財會中介機構(gòu)對企業(yè)實際輔導(dǎo)的內(nèi)容。同時，作者還廣泛收集企業(yè)財會人員的提問，特別是對于企業(yè)在實務(wù)中遇到的棘手和疑難問題，均通過與稅務(wù)機關(guān)相關(guān)法規(guī)部門溝通，力求做到準確及貼近實務(wù)、貼近需求。

■全流程、全業(yè)務(wù)、全稅種，解決各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)和賬務(wù)處理問題

本叢書的第三大特點是各類涉稅、會計處理業(yè)務(wù)全面。很多業(yè)務(wù)涉及多個稅種，由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜，因此稅務(wù)機關(guān)、企業(yè)財會人員在處理某項業(yè)務(wù)時，容易因疏忽造成漏掉某個稅種處理的情況，例如處理預(yù)收賬款預(yù)繳增值稅時，同時涉及印花稅、預(yù)繳土地增值稅的計算、會計處理，還涉及企業(yè)所得稅預(yù)計毛利計算等。為此，《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務(wù)操作與案例分析》一書在解答問題時，注意圍繞問題涉及的全部稅種以及會計處理，細致到合同印花稅的計算和會計處理，力求做到不遺漏。對于稅務(wù)檢查和土地增值稅清算業(yè)務(wù)，為使全面檢查、自查不遺漏任何檢查點（疑點），《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實用攻略》《土地增值稅清算實務(wù)操作與案例分析》對每個環(huán)節(jié)涉及的各個點，采取全覆蓋形式進行梳理，力求做到全面不留空白。

■政策解讀與應(yīng)用：準確、詳盡、及時

本叢書的第四大特點是政策解讀直觀和依據(jù)政策原文。為提高《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務(wù)操作與案例分析》的實操性，特別是解答問題的直觀性，在解答問題時，對敏感的、有爭議的及有不同處理方式的問題，不做過多的分析，直接依據(jù)政策規(guī)定做出解釋，每個問題的解釋依據(jù)全部用文件原文內(nèi)容，不僅標注文件的文號，還全部落實到文件的條、款、項、點等，這樣不僅直觀清晰，而且方便稅企雙方根據(jù)給出的文件原文對有爭議的問題直接進行協(xié)商處理。

除了針對房地產(chǎn)企業(yè)，這套叢書還適用于其他各行業(yè)，其中《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務(wù)操作與案例分析》，有大量章節(jié)涉及的是所有企業(yè)都適用的日常涉稅處理，特別是營改增后業(yè)務(wù)的變化，各類企業(yè)會面臨同樣的問題和同樣的會計、涉稅處理，例如企業(yè)購買的購物卡對應(yīng)相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費、福利費及辦公費的處理等。因此，問題解答也同樣適合其他企業(yè)財會人員參考使用。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實用攻略》一書，雖然針對的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但檢查思路及涉及的日常檢查內(nèi)容，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及個人所得稅等，同樣適用于其他企業(yè)，特別是大要案檢查思路，更是適用于其他各類大型企業(yè)。

三、叢書讀者對象

本叢書作者來自一線、內(nèi)容來自實戰(zhàn)，因此最適合的讀者對象是財稅一線工作人員。一是稅務(wù)局管理人員，可以通過叢書直接查閱問題涉及的政策和解決方法。二是稅務(wù)稽查人員，不僅可以通過叢書直接查閱到問題涉及的政策，而且可以直接根據(jù)書中提示對企業(yè)相關(guān)問題進行檢查，在檢查大要案時可以根據(jù)提示編制檢查方案及推進檢查過程。三是稅務(wù)審理人員，可以在審理案件時，根據(jù)相關(guān)問題直接從書中查閱文件原文及邏輯解釋。四是財稅中介機構(gòu)人員，可以根據(jù)書中的涉稅檢查點、問題解答內(nèi)容，輔導(dǎo)企業(yè)正確處理各項業(yè)務(wù)。五是企業(yè)財會人員，可以通過叢書滿足不同層次的需求：企業(yè)高層財會人員，可以通過閱讀掌握重要涉稅處理的思路邏輯，便于與稅務(wù)機關(guān)討論相關(guān)業(yè)務(wù)；企業(yè)一線財會人員，可以直接比照進行操作，對有疑問的業(yè)務(wù)也可以依據(jù)書中列舉的政策、案例與稅務(wù)人員進行咨詢、溝通，以掌握正確安心的處理方式。

在本叢書的寫作過程中，我們得到了許多同行和朋友的幫助，以及中國市場出版社的大力支持，在此一并致以誠摯的謝意!

在涉稅業(yè)務(wù)的實際操作中，新的業(yè)務(wù)不斷發(fā)生，稅收政策又在不斷變化，因此希望大家在閱讀參考過程中，積極反饋，將自己的意見和想法等告訴我們，使以后的版本不斷完善。書中難免有錯漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。

第一版前言

在長期的稅務(wù)稽查工作中，我發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，就是當同一個業(yè)務(wù)問題涉及多個稅收政策時，一些企業(yè)的財務(wù)人員有時會出現(xiàn)疏漏，特別是在具體操作時，拿不準政策的規(guī)定。例如企業(yè)勞保用品支出，在個人所得稅處理時，有的企業(yè)不涉及個人所得稅，有的企業(yè)則涉及個人所得稅；在企業(yè)所得稅處理時，有的企業(yè)全額稅前扣除，有的企業(yè)則按福利費性質(zhì)扣除。我的同事也覺得，在處理問題時，每次都要查閱多個文件找出具體條款，總希望有個便捷的辦法。所以，我一直想從各個具體業(yè)務(wù)出發(fā)，整理分析涉及的稅收政策，以方便稅務(wù)、財會人員在日常工作中對照使用。巧的是，中國市場出版社副總編胡超平女士告訴我，“越是接近實際操作的書，越受大家的歡迎”，于是便萌生了撰寫這本書的想法�？梢哉f，她的這句話增強了我的信心。

一、寫作說明

(一)問題分析形式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)設(shè)立、項目開發(fā)以及日常各項業(yè)務(wù)活動中，涉及大量稅收業(yè)務(wù)，有的業(yè)務(wù)涉及單一的稅收政策，但大量業(yè)務(wù)在發(fā)生時同時涉及多個稅收政策。例如企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)，就涉及增值稅計算、印花稅計算、土地增值稅計算以及預(yù)計當期計稅利潤計算等；企業(yè)支付員工工資薪金業(yè)務(wù)，則涉及企業(yè)所得稅列支、個人所得稅計算等。本書在解析稅收政策時，立足于企業(yè)發(fā)生的各項業(yè)務(wù)，對每個業(yè)務(wù)涉及的不同稅種政策加以分析，這樣可以讓稅務(wù)人員（包括管理、稽查及審理人員）、企業(yè)會計及財稅事務(wù)所人員在解決業(yè)務(wù)問題時，有一個全方位的涉稅分析可供參考。

(二)政策引用方式

分析稅收問題，最重要的是政策引用。稅務(wù)人員、企業(yè)會計及財稅事務(wù)所人員在日常工作中遇到問題時，最需要的就是快速找到解決問題的稅收政策，特別是具體規(guī)定，而不是分析論述。例如稅務(wù)管理人員在遇到具體問題時，要知道處理問題的具體稅收政策文號，稅務(wù)審理人員在審理案件時更要依賴具體的稅收政策，而企業(yè)財務(wù)人員在處理業(yè)務(wù)時，最關(guān)注的是會計處理方式是否符合稅收政策規(guī)定，避免稅收風(fēng)險。為便于使用者在使用時對照查找政策，我們在每個涉稅業(yè)務(wù)問題分析中，凡是涉及的稅收政策，均明確列示到文件的條、項、點和款，同時以實際操作的應(yīng)用為主，不對有爭議的政策進行討論。

(三)章節(jié)安排

本書的章節(jié)安排，聽取了大量基層稅務(wù)人員和會計人員的意見。在具體章節(jié)安排上，兼顧了房地產(chǎn)項目開發(fā)的順序（企業(yè)所得稅處理），同時把日常業(yè)務(wù)從項目開發(fā)業(yè)務(wù)中分離出來，便于查找使用。第2章至第8章是房地產(chǎn)企業(yè)特有的業(yè)務(wù)，按照項目開發(fā)的順序，對項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的業(yè)務(wù)進行涉稅分析，其中第8章是為了簡化整體業(yè)務(wù)分析而分離出來的一些“特殊”業(yè)務(wù)。第1章、第9章至第14章實際上是普遍性業(yè)務(wù)，主要是日常核算，也包括項目開發(fā)中的日常核算，目的是簡化明晰項目開發(fā)中的涉稅分析，也便于使用者查詢。第1章、第9章至第14章的內(nèi)容同樣適合其他各類企業(yè)使用。

(四)涉稅問題分析方式

首先，本書分析的稅種涵蓋印花稅、契稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及個人所得稅。除土地增值稅外，都盡量做到全面分析。關(guān)于土地增值稅，由于其業(yè)務(wù)主要集中在項目的清算環(huán)節(jié)，而項目清算是在項目完成后，由企業(yè)財務(wù)人員與稅務(wù)師事務(wù)所人員共同完成的，因此在分析每個業(yè)務(wù)的涉稅問題時，注重講解業(yè)務(wù)發(fā)生時需要注意的土地增值稅事項和政策。

其次，涉稅問題的分析離不開會計處理，由于本書以稅收政策為主，雖然在分析上和會計處理緊密聯(lián)系在一起，但為了便于理解稅收政策，在一些問題上沒有全面解釋和分析所有會計處理方式。

最后，在分析問題時，為保持分析內(nèi)容的完整和簡練，對于一些與問題無直接關(guān)系但需要注意的事項和政策，用“提示”的形式予以標注，讓使用者有更加完整的理解。

特別提醒：本書中的政策解釋屬于個人觀點，正式解釋以稅務(wù)機關(guān)解釋為準。

二、編寫情況

為使問題解答方便讀者使用，貼近實際操作，在寫作這本書的時候，我們向一些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員征求意見，收到了很多反饋。例如，立信稅務(wù)師事務(wù)所江蘇分公司曹豐先生（注冊會計師、注冊稅務(wù)師）從使用者角度，對問題的提出和解釋方式提出了很多建議；上海德勤稅務(wù)師事務(wù)所江蘇分所林大蓼先生對相關(guān)問題的邏輯解釋提供了很大幫助；蘇寧置業(yè)集團有限公司財務(wù)副總監(jiān)房海燕收集整理了日常工作中遇到的三十多個業(yè)務(wù)問題，對問題的適用性提供了很大的幫助；南京鑫磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（當代置業(yè)南京地區(qū)公司）財務(wù)總監(jiān)陸勇、融信中國第二事業(yè)部南京公司財務(wù)總監(jiān)韓超等在整體格式、相關(guān)問題的解釋方式等方面提出了改進意見。在此，我們向所有對本書有所貢獻的朋友表示衷心的感謝！

近幾年在工作中經(jīng)常閱讀參考財稅界大咖撰寫的書，近期的有蔡昌主編的《房地產(chǎn)企業(yè)全程會計核算與稅務(wù)處理》、樊劍英主編的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務(wù)大全》等，在實際工作中與編寫問答時經(jīng)常受到這些書的影響和啟發(fā)，對一些問題的處理思路還參考了稅屋網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站部分專家的意見，在此表示衷心的感謝！

本書的出版，還要感謝中國市場出版社副總編胡超平女士和錢偉、張瑤等編輯，她們的熱心指導(dǎo)、審閱以及精心編輯，使本書增輝，更重要的是讓我學(xué)到了很多編輯方面的知識，在此一并致以衷心的感謝！

由于作者理論水平有限，實際操作中的業(yè)務(wù)無法窮盡，同時政策又在不斷變化，因此希望讀者朋友將批評的意見和自己的想法告訴我們，以便今后的版本不斷完善。書中難免有錯漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。

董宏

在稅務(wù)系統(tǒng)從事稅政、稽查一線工作近三十年，業(yè)務(wù)上擅長房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)稅務(wù)稽查。從事稅務(wù)稽查工作以來，完成涉案稅款千萬元以上稽查案件十余起。在業(yè)務(wù)理論探討上，主編有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實用攻略》《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實務(wù)操作與案例分析》《土地增值稅清算全流程操作實務(wù)與案例》等實務(wù)圖書，受到讀者的廣泛好評。

施玉明

金象國際集團副總裁，曾長期從事稅務(wù)稽查一線工作，擅長房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)及檢查，在稅務(wù)生涯中完成了二十多起涉案稅款在千萬元以上的稽查案件。在企業(yè)任職后，主持集團層面的財稅、投資管理等工作，兼具在稅務(wù)機關(guān)和企業(yè)的工作經(jīng)驗。

成秀美

南京中鴻匯則稅務(wù)師事務(wù)所合伙人，長期從事一線財稅審計工作，在各類財稅審計及涉稅項目運作方面具有豐富經(jīng)驗與專業(yè)見解。近幾年已經(jīng)完成近百個房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算項目，同時為眾多央企及世界500強企業(yè)提供財稅服務(wù)，在營改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換交替過程中，輔導(dǎo)了大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增涉稅業(yè)務(wù)的處理。

王亮

長期在稅務(wù)系統(tǒng)從事稅政解釋、案件審理和稽查工作，近十年期間，參與數(shù)十起重大稅務(wù)稽查案件的審理工作，參與多項基層稅務(wù)重大征管工作的推進，在營改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換中，參與營改增業(yè)務(wù)的教學(xué)輔導(dǎo)，具有非常全面和豐富的稅政解釋經(jīng)驗。

第1章 企業(yè)設(shè)立及投資（資產(chǎn)劃撥）業(yè)務(wù)涉稅問題

1.1企業(yè)開辦期間的各項業(yè)務(wù)

問題111企業(yè)開辦費如何進行涉稅與會計處理？

問題112企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費及廣告、宣傳費如何進行涉稅與會計處理？

問題113企業(yè)繳納的印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅在什么科目核算？

問題114企業(yè)的營業(yè)賬簿如何貼花？

問題115企業(yè)權(quán)利、許可證照如何貼花？

1.2接受資本投入業(yè)務(wù)

問題121企業(yè)接受現(xiàn)金投入的資本如何進行印花稅及會計處理？

問題122企業(yè)“實收資本”“資本公積”增加的，印花稅如何計算？

問題123企業(yè)接受實物投資的增值稅進項稅額如何處理？

問題124企業(yè)接受實物投資的企業(yè)所得稅如何處理？

問題125企業(yè)接受房屋、土地使用權(quán)投資的增值稅進項稅額如何處理？

問題126企業(yè)接受房屋、土地使用權(quán)投資的其他印花稅如何處理？

問題127企業(yè)接受房屋、土地使用權(quán)投資的契稅如何處理？

問題128企業(yè)接受房屋、土地使用權(quán)投資的企業(yè)所得稅如何處理？

問題129企業(yè)接受房屋投資的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅如何處理？

1.3對外投資業(yè)務(wù)

問題131企業(yè)以現(xiàn)金投資成立子公司的如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題132企業(yè)以實物對外投資的增值稅如何處理？

問題133企業(yè)以實物對外投資的企業(yè)所得稅如何處理？

問題134企業(yè)以房屋、土地使用權(quán)投資的印花稅如何計算？

問題135企業(yè)以房屋、土地使用權(quán)投資的增值稅如何處理？

問題136企業(yè)以房屋投資的土地增值稅如何處理？

問題137企業(yè)以房屋、土地使用權(quán)投資的如何進行企業(yè)所得稅處理？

1.4資產(chǎn)劃撥業(yè)務(wù)

問題141母公司將土地使用權(quán)劃撥（轉(zhuǎn)移）到子公司（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）是否繳納土地增值稅？

問題142母公司將競拍取得的土地使用權(quán)劃撥到子公司是否繳納增值稅？

問題143由母公司競拍后劃撥的土地使用權(quán)，土地價款如何扣除？

問題144母公司將二級市場購買的土地使用權(quán)劃撥（轉(zhuǎn)移）到子公司（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）是否繳納增值稅？

問題145母子公司之間劃撥土地使用權(quán)是否繳納契稅？

問題146100%直接控制的母子公司之間劃撥土地使用權(quán)，是否需要進行企業(yè)所得稅處理？

問題147非100%控股母子公司之間劃撥土地使用權(quán)，何種情形下需要進行企業(yè)所得稅處理？

問題148母子公司之間劃撥土地使用權(quán)時，印花稅如何計算？

問題149母子公司之間劃撥土地使用權(quán)時，城鎮(zhèn)土地使用稅如何計算？

問題1410母子公司之間劃撥房產(chǎn)如何進行涉稅處理？

第2章 借款業(yè)務(wù)涉稅問題

2.1企業(yè)向金融機構(gòu)借款業(yè)務(wù)

問題211企業(yè)與金融機構(gòu)簽訂的合同如何計算繳納印花稅？

問題212企業(yè)的借款費用如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題213房地產(chǎn)企業(yè)利用長期借款對外投資，如何進行借款利息的企業(yè)所得稅處理？

問題214企業(yè)取得金融機構(gòu)開具的增值稅專用發(fā)票，其進項稅額是否可以抵扣？

問題215房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費用如何分配？

2.2企業(yè)向非金融企業(yè)借款業(yè)務(wù)

問題221企業(yè)向非金融機構(gòu)借款是否需要計算繳納印花稅？

問題222企業(yè)向非金融機構(gòu)借款的利息如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題223企業(yè)向非金融機構(gòu)借款支付的利息能否取得增值稅專用發(fā)票？

2.3企業(yè)向個人借款業(yè)務(wù)

問題231企業(yè)向個人借款是否需要計算繳納印花稅？

問題232企業(yè)向個人借款支付的利息如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題233企業(yè)向個人借款支付利息扣繳增值稅如何處理？

問題234企業(yè)向個人借款支付的利息如何進行個人所得稅處理？

2.4向關(guān)聯(lián)方支付利息業(yè)務(wù)

問題241企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題242企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出如何進行稅前扣除？

問題243企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款支付的利息如何處理？

問題244企業(yè)向關(guān)聯(lián)自然人借款的利息支出如何進行稅前扣除？

問題245企業(yè)之間無償使用資金如何進行增值稅、企業(yè)所得稅處理？

2.5取得利息收入等業(yè)務(wù)

問題251企業(yè)將自有資金借給其他企業(yè)收取的利息如何進行增值稅處理？

問題252企業(yè)自有資金借給其他企業(yè)收取的利息如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題253企業(yè)存款利息的增值稅、企業(yè)所得稅如何處理？

第3章 土地使用權(quán)成本支出涉稅問題

3.1以出讓方式獲取土地使用權(quán)業(yè)務(wù)

問題311企業(yè)在土地獲取環(huán)節(jié)會產(chǎn)生哪些重要涉稅資料？

問題312簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》如何計算印花稅？

問題313企業(yè)通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán)如何計算繳納契稅？

問題314企業(yè)通過協(xié)議方式、競價方式（出讓）獲取國有土地使用權(quán)如何計算繳納契稅？

問題315當?shù)卣�府減免的土地出讓金是否計算繳納契稅？

問題316企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)后從何時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

問題317企業(yè)以出讓方式獲取土地使用權(quán)后繳納的耕地占用稅、契稅、印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅通過什么科目核算？

問題318企業(yè)以出讓方式獲取的土地使用權(quán)如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題319企業(yè)支付的土地價款應(yīng)取得什么樣的票據(jù)？

問題3110農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地支付的各項費用如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題3111房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目用地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間如何確定？

3.2以轉(zhuǎn)讓方式獲取土地使用權(quán)業(yè)務(wù)

問題321企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式獲取土地使用權(quán)有哪些重要涉稅資料？

問題322企業(yè)簽訂的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如何貼花？

問題323企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式獲取國有土地使用權(quán)如何計算繳納契稅？

問題324企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式獲取國有土地使用權(quán)從何時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

問題325企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式獲取國有土地使用權(quán)支付的土地價款應(yīng)取得什么樣的票據(jù)？

問題326企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式獲取國有土地使用權(quán)繳納的契稅、印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅通過什么科目核算？

問題327企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式獲取的土地使用權(quán)如何確定成本？

3.3以接受投資等方式取得土地使用權(quán)業(yè)務(wù)

問題331企業(yè)以接受投資方式取得土地使用權(quán)有哪些重要涉稅資料？

問題332企業(yè)簽訂的投資協(xié)議是否需要貼花？

問題333企業(yè)以接受投資方式取得土地使用權(quán)是否需要繳納契稅？

問題334企業(yè)接受投資獲取的土地使用權(quán)如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題335企業(yè)以開發(fā)土地上的開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)的如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題336企業(yè)以其他土地上的開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)的如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題337企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的應(yīng)如何處理？

3.4購買在建工程業(yè)務(wù)

問題341企業(yè)簽訂購置在建工程合同如何貼花？

問題342企業(yè)受讓在建工程如何計算繳納契稅？

問題343企業(yè)購置在建工程應(yīng)取得什么樣的票據(jù)？

問題344企業(yè)購置在建工程如何進行企業(yè)所得稅處理？

3.5取得保障性住房用地業(yè)務(wù)

問題351企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟適用住房有哪些稅收優(yōu)惠？

問題352企業(yè)開發(fā)公共租賃住房有哪些稅收優(yōu)惠？

問題353企業(yè)開發(fā)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房有哪些稅收優(yōu)惠？

問題354企業(yè)開發(fā)濟適用住房等各類具有公益性質(zhì)的項目如何繳納契稅？

3.6其他各項土地成本支出業(yè)務(wù)

問題361企業(yè)土地補償安置費（房屋）支出如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題362安置協(xié)議書在涉稅處理時能否作為入賬憑證？

問題363企業(yè)拆遷補償支出沒有取得發(fā)票的，是否可以在企業(yè)所得稅稅前扣除？

問題364企業(yè)土地被政府征用，政府給予的補償如何進行涉稅處理？

問題365政府收回土地使用權(quán)支付納稅人代墊拆遷補償費如何進行涉稅處理？

問題366企業(yè)獲得返還的土地出讓金如何處理？

問題367企業(yè)繳納的土地閑置費是否可以在企業(yè)所得稅稅前扣除？

問題368企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失如何處理？

問題369企業(yè)開發(fā)的商品房是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

3.7土地成本分攤計算

問題371按照占地面積法如何分攤土地成本？

問題372土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本如何分攤？

問題373按照建筑面積法如何分攤土地成本？

問題374開發(fā)項目中公共配套設(shè)施如何分攤土地成本？

問題375地下車庫（位）等建筑物是否分攤土地成本？

第4章 前期工程準備階段各項業(yè)務(wù)涉稅問題

4.1各項設(shè)計、勘察、測繪業(yè)務(wù)

問題411企業(yè)簽訂各項設(shè)計、勘察、測繪等業(yè)務(wù)合同如何計算印花稅？

問題412企業(yè)支付各項規(guī)劃、勘察、設(shè)計等費用的增值稅、企業(yè)所得稅如何處理？

問題413企業(yè)委托境外機構(gòu)進行設(shè)計等業(yè)務(wù)如何進行增值稅、企業(yè)所得稅處理？

問題414企業(yè)委托境外機構(gòu)設(shè)計建筑物圖紙等由境內(nèi)企業(yè)承擔稅費的如何進行處理？

4.2項目咨詢費用支出業(yè)務(wù)

問題421企業(yè)支付專家（自然人）勞務(wù)費如何開具發(fā)票？

問題422企業(yè)支付專家（自然人）勞務(wù)費如何進行增值稅處理？

問題423企業(yè)支付專家（自然人）勞務(wù)費的個人所得稅如何計算？

問題424企業(yè)支付各類咨詢費如何進行增值稅、企業(yè)所得稅處理？

問題425企業(yè)組織項目咨詢會議支付的費用如何進行涉稅處理？

問題426企業(yè)支付外出考察費用的增值稅、企業(yè)所得稅如何處理？

問題427企業(yè)項目可行性研究未通過的相關(guān)費用如何進行企業(yè)所得稅處理？

4.3籌建、場地通平等業(yè)務(wù)

問題431企業(yè)簽訂“三通一平”工程合同如何計算印花稅？

問題432企業(yè)支付“三通一平”工程費用的增值稅、企業(yè)所得稅如何處理？

問題433企業(yè)支付施工前各項手續(xù)費及行政性收費、政府基金如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題434企業(yè)報批報建、物業(yè)完善費用如何進行預(yù)提處理？

4.4前期工程費成本分攤業(yè)務(wù)

問題441項目一次性開發(fā)的前期工程費用如何按占地面積法進行分攤？

問題442項目分期開發(fā)的前期工程費用如何按占地面積法進行分攤？

問題443項目一次性開發(fā)的前期工程費用如何按建筑面積法進行分攤？

問題444項目分期開發(fā)的前期工程費用如何按建筑面積法進行分攤？

問題445前期工程費用如何按直接成本法進行分攤？

問題446前期工程費用如何按預(yù)算造價法進行分攤？

第5章 項目施工成本費用支出涉稅問題

5.1涉及建筑安裝工程費的業(yè)務(wù)

問題511各項建筑安裝工程業(yè)務(wù)合同如何計算印花稅？

問題512企業(yè)支付建筑安裝工程費用的增值稅、企業(yè)所得稅如何處理？

問題513發(fā)包方以清包工方式發(fā)包的項目（適用一般計稅方法）的增值稅如何處理？

問題514以清包工方式發(fā)包項目，建筑公司選擇適用簡易計稅方法計稅的增值稅如何處理？

問題515發(fā)包方以甲供工程發(fā)包的項目（適用一般計稅方法）的增值稅如何處理？

問題516以甲供工程方式發(fā)包項目選擇適用簡易計稅方法計稅的增值稅如何處理？

問題517開發(fā)項目基建工地的臨時性房屋是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？

問題518項目現(xiàn)場建設(shè)的臨時售樓部是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？

問題519企業(yè)在結(jié)算計稅成本時未取得合法憑據(jù)的如何處理？

問題5110企業(yè)發(fā)生的紅線外建造成本如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題5111開發(fā)項目中綠化和公共道路的占地面積是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

問題5112法院判決書能否作為成本費用入賬依據(jù)？

問題5113企業(yè)用于自建用房等地上建筑物時土地成本如何處理？

問題5114出包工程未取得全額發(fā)票的如何進行預(yù)提處理？

5.2涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的業(yè)務(wù)

問題521基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)涉及的工程施工合同如何計算印花稅？

問題522企業(yè)支付基礎(chǔ)設(shè)施工程費用的增值稅、企業(yè)所得稅如何處理？

問題523企業(yè)采購砂石水泥如何抵扣進項稅額？

問題524零星工程（小規(guī)模納稅人）的進項稅額是否可以抵扣？

5.3涉及公共配套設(shè)施費的業(yè)務(wù)

問題531公共配套設(shè)施費涉及的工程施工合同如何計算印花稅？

問題532企業(yè)支付公共配套設(shè)施工程費用的增值稅、企業(yè)所得稅如何處理？

問題533公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的如何預(yù)提費用？

問題534作為公共配套設(shè)施的建筑物如何處理？

問題535公共配套設(shè)施獲得政府補償?shù)惹樾蔚娜绾翁幚恚?/p>

問題536利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所企業(yè)所得稅如何處理？

5.4涉及開發(fā)間接費的業(yè)務(wù)

問題541項目施工現(xiàn)場水電費支出如何處理？

問題542企業(yè)周轉(zhuǎn)房成本如何攤銷？

問題543企業(yè)營銷設(shè)施成本費用支出如何進行企業(yè)所得稅處理？

第6章 項目成本費用分攤業(yè)務(wù)涉稅問題

6.1成本對象確定涉及的稅收問題

問題611企業(yè)開發(fā)項目成本對象確定原則、依據(jù)等資料如何報送稅務(wù)機關(guān)？

問題612開發(fā)項目確定成本對象的可否銷售原則如何應(yīng)用？

問題613開發(fā)項目確定成本對象的分類歸集原則如何應(yīng)用？

問題614開發(fā)項目確定成本對象的功能區(qū)分原則如何應(yīng)用？

問題615企業(yè)的停車場所如何確定成本對象？

問題616開發(fā)項目確定成本對象的定價差異原則如何應(yīng)用？

問題617開發(fā)項目確定成本對象的成本差異原則如何應(yīng)用？

問題618開發(fā)項目確定成本對象的權(quán)益區(qū)分原則如何應(yīng)用？

6.2計稅成本核算的一般程序

問題621應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用如何處理？

問題622企業(yè)各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用如何劃分歸集？

問題623期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用如何分配？

問題624本期已完工成本對象成本如何分配？

問題625對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)如何處理？

6.3成本分配涉及的稅收問題

問題631項目一次性開發(fā)的如何應(yīng)用占地面積法進行分配？

問題632項目分期開發(fā)的如何應(yīng)用占地面積法進行分配？

問題633項目一次性開發(fā)的如何應(yīng)用建筑面積法進行分配？

問題634項目分期開發(fā)的如何應(yīng)用建筑面積法進行分配？

問題635開發(fā)產(chǎn)品成本如何應(yīng)用直接成本法進行分配？

問題636開發(fā)產(chǎn)品成本如何應(yīng)用預(yù)算造價法進行分配？

6.4特殊項目的專門分攤方法

問題641單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本如何分配？

問題642借款費用如何分配？

問題643企業(yè)預(yù)售（銷售）商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的時點如何確定？

問題644開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)如何進行會計處理？

問題645開發(fā)產(chǎn)品完工以后計稅成本核算的終止日如何確定？

問題646企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損如何處理？

第7章 銷售業(yè)務(wù)涉稅問題

7.1增值稅銷售額與土地價款業(yè)務(wù)

問題711企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的主要增值稅處理流程有哪些？

問題712一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何計算增值稅銷售額？

問題713企業(yè)向政府部門支付的土地價款包括哪些項目及支付票據(jù)？

問題714房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立項目公司如何扣除土地價款？

問題715企業(yè)計算增值稅時扣除的土地價款最高限額是多少？

問題716一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目如何進行增值稅處理？

問題717 一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的房地產(chǎn)老項目是否可以扣除土地價款？

問題718企業(yè)以子公司名義開發(fā)總公司土地是否可以從銷售額中扣除土地價款？

問題719適用一般計稅方法計稅的一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何計算預(yù)繳增值稅？

問題7110適用簡易計稅方法的一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何預(yù)繳增值稅？

問題7111企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等性質(zhì)的款項是否預(yù)繳增值稅？

問題7112適用一般計稅方法的一般納稅人在納稅義務(wù)發(fā)生時如何處理？

問題7113適用簡易計稅方法的一般納稅人在納稅義務(wù)發(fā)生時如何處理？

問題7114企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何開具增值稅發(fā)票？

問題7115企業(yè)有多個項目預(yù)售的預(yù)繳稅款是否可以互相抵減？

問題7116企業(yè)預(yù)售開發(fā)項目的印花稅如何計算？

問題7117一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何開具增值稅發(fā)票？

7.2購進不動產(chǎn)進項稅額業(yè)務(wù)

問題721一般納稅人兼有兩種計稅方法及免征項目的如何確定不得抵扣的進項稅額？

問題722企業(yè)取得不動產(chǎn)在建工程進項稅額如何抵扣？

問題723企業(yè)不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額包括哪些項目？

問題724企業(yè)不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額如何劃分計算處理？

7.3增值稅小規(guī)模納稅人業(yè)務(wù)

問題731小規(guī)模納稅人如何預(yù)繳稅款？

問題732小規(guī)模納稅人如何計算申報稅款？

問題733小規(guī)模納稅人如何開具發(fā)票？

7.4銷售房地產(chǎn)項目取得收入的企業(yè)所得稅處理

問題741開發(fā)項目視為完工的條件是什么？

問題742房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅能否按核定征收方式征收？

問題743開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍是什么？

問題744企業(yè)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何確認收入的時間？

問題745企業(yè)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何確認收入的時間？

問題746企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何確認收入的時間？

問題747企業(yè)采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品如何確認收入的時間？

問題748企業(yè)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品如何確認收入的時間？

問題749企業(yè)采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品如何確認收入的時間？

問題7410企業(yè)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品如何確認收入的時間？

問題7411企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入如何確定計稅毛利率？

問題7412企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入如何計算計入當期應(yīng)納稅所得額？

問題7413企業(yè)銷售經(jīng)濟適用房等計稅毛利率如何確定？

7.5銷售房屋贈送物品業(yè)務(wù)

問題751企業(yè)隨銷售房屋贈送物品如何計算增值稅、企業(yè)所得稅？

問題752企業(yè)隨銷售房屋贈送物品如何計算個人所得稅？

問題753企業(yè)項目營銷贈送禮品如何計算增值稅、企業(yè)所得稅？

問題754企業(yè)項目營銷贈送禮品如何進行個人所得稅處理？

7.6違約賠償業(yè)務(wù)

問題761企業(yè)收到客戶（業(yè)主）違約金是否繳納增值稅？

問題762企業(yè)收到客戶（業(yè)主）違約金是否屬于企業(yè)所得稅收入？

問題763個人在購房時從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的違約金或賠償金如何處理？

問題764企業(yè)支付違約金如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題765企業(yè)銷售商品房發(fā)生退款的如何進行增值稅處理？

問題766企業(yè)銷售商品房發(fā)生退款的如何開具增值稅專用發(fā)票？

問題767企業(yè)銷售商品房發(fā)生退款的如何進行企業(yè)所得稅處理？

7.7其他銷售業(yè)務(wù)

問題771企業(yè)按揭貸款保證金（擔保金）如何處理？

問題772企業(yè)支付境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的費用（含傭金或手續(xù)費）如何計算增值稅？

問題773支付境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品費用如何進行企業(yè)所得稅處理？

問題774企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用不超過12個月又銷售的企業(yè)所得稅如何處理？

問題775企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用不超過12個月又銷售的如何繳納房產(chǎn)稅？

問題776企業(yè)開發(fā)的商品房是否需要繳納房產(chǎn)稅？

第8章 房地產(chǎn)開發(fā)特殊業(yè)務(wù)涉稅問題

………………

(目錄太長了，頁面無法顯示，8—15章目錄略去)