適用導(dǎo)引

物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章總則

第一條【立法宗旨】

第二條【物業(yè)管理定義】

1�蔽飿I(yè)管理基本內(nèi)容包括哪些方面？

第三條【選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式】

2�比绾尉唧w理解物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制所應(yīng)當(dāng)

遵循的公開、公正、公平原則？

第四條【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】

第五條【物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)】

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條【業(yè)主定義及權(quán)利】

3�蔽覈�(guó)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容是什么？

4�睒I(yè)主行使知情權(quán)是否應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)？

第七條【業(yè)主的義務(wù)】

5�睒I(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中具體應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？

6�睒I(yè)主對(duì)共有部分可否以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)？

7�比绾畏峙涔灿胁糠衷谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理期間

所產(chǎn)生的收益？

第八條【業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益】

第九條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】

第十條【業(yè)主大會(huì)成立方式】

8�笔裁辞闆r下可以不成立業(yè)主大會(huì)？

9�笔状螛I(yè)主大會(huì)應(yīng)如何召開？

第十一條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)】

第十二條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方式及決定】

10�睒I(yè)主參加業(yè)主大會(huì)有哪些方式？

第十三條【業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類型及其啟動(dòng)方式】

11�睒I(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議如何召開？

第十四條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知及記錄】

第十五條【業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)】

12�睒I(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格？

13�睒I(yè)主委員會(huì)的訴訟權(quán)利能力范圍問題？

第十六條【業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度及其成員資格】

14�睒I(yè)主委員會(huì)經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進(jìn)行登記備案，其與

物業(yè)公司簽訂的合同是否有效？

15�鼻焚M(fèi)的業(yè)主能參選業(yè)主委員會(huì)委員嗎？

16�鼻焚M(fèi)業(yè)主適合擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員嗎？

17�毙姓�機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案行為屬于可訴行政

行為？

第十七條【管理規(guī)約】

18�惫芾硪�(guī)約如何通過與修改？

19�睒I(yè)主違反規(guī)約需要承擔(dān)什么責(zé)任？

第十八條【業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則】

第十九條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限制】

20�睒I(yè)主委員會(huì)能否從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)？

第二十條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系】

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)合同】

第二十二條【臨時(shí)管理規(guī)約】

第二十三條【關(guān)于對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的說明義務(wù)以及

承諾遵守的義務(wù)】

第二十四條【前期物業(yè)管理招投標(biāo)】

21�蔽飿I(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？

22�鼻捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)有哪些方式？

23�笔欠袼�有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘都須采取招投標(biāo)的

方式？

第二十五條【買賣合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容】

24�鼻捌谖飿I(yè)管理有哪些內(nèi)容？

25�睒I(yè)主能否拒絕前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容？

第二十六條【前期物業(yè)服務(wù)合同期限】

第二十七條【建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者

共用的物業(yè)】

26�遍_發(fā)商將一層住宅的窗前綠地歸屬于購(gòu)買一層住宅

的區(qū)分所有人使用的做法是否合法？

27�遍_發(fā)商能否公開售賣停車位？

第二十八條【共用物業(yè)的承接驗(yàn)收】

第二十九條【物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料】

第 三 十 條【物業(yè)管理用房】

28�蔽飿I(yè)管理用房是由開發(fā)商配置嗎？

29�睙o權(quán)處分人轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理用房的，業(yè)主委員會(huì)是否

有資格提起訴訟要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓無效？

第三十一條【建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任】

30�比绾未_定建設(shè)單位的保修期限？

31�苯ㄖ�工程的保修范圍包括哪些？

32�苯ㄖ�工程有質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)

單位、施工單位、工程監(jiān)理單位之間的責(zé)任如何

界定？

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條【物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)】

第三十三條【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】

33�睒I(yè)主可以拒絕小區(qū)的統(tǒng)一物業(yè)管理嗎？

第三十四條【物業(yè)服務(wù)合同】

34�蔽飿I(yè)服務(wù)合同有哪些特征？

35�蔽飿I(yè)服務(wù)合同的另一方當(dāng)事人是業(yè)主大會(huì)，還是業(yè)

主委員會(huì)，或者是業(yè)主？

第三十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任】

第三十六條【物業(yè)驗(yàn)收和資料移交】

36�蔽飿I(yè)的接管驗(yàn)收應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

第三十七條【物業(yè)管理用房所有權(quán)屬和用途】

37�蔽飿I(yè)管理中心能設(shè)小賣部嗎？

第三十八條【合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)】

38�睂�(dǎo)致物業(yè)合同終止的情形有哪些？

39�痹�物業(yè)公司撤出后鎖上了物業(yè)管理用房，該如何

解決？

第三十九條【專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托】

第 四 十 條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】

40�蔽飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)包括哪些內(nèi)容？

41�蔽飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法如何確定？

第四十一條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納】

42�睒I(yè)主在小區(qū)內(nèi)丟失財(cái)物，能否因此拒交物業(yè)費(fèi)？

43�睍簳r(shí)沒有入住，是否仍應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)？

44�币褜�(shí)際居住但未獲得產(chǎn)權(quán)之前，是否應(yīng)當(dāng)支付物

業(yè)服務(wù)費(fèi)？

45�背凶馊耸欠褚�交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？

46�遍_發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)為閑置房屋交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

第四十二條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督】

47�蔽飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督是如何實(shí)現(xiàn)的？

第四十三條【業(yè)主特約服務(wù)】

48�蔽飿I(yè)公司幫助業(yè)主出租房屋,是否可以收取中介

費(fèi)用？

第四十四條【公用事業(yè)單位收費(fèi)】

49�蔽飿I(yè)公司以入住率不符合約定為由而不予供暖

怎么辦？

第四十五條【對(duì)違法行為的制止、報(bào)告】

50�睒I(yè)主改變住房用途，物業(yè)公司可以干涉嗎？

51�苯ㄖ�垃圾致人損害，物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？

第四十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)及保安

人員的職責(zé)】

52�蔽飿I(yè)消防管理通常包括哪些方面？

53�毙�區(qū)治安管理通常包括哪些內(nèi)容？

54�蔽飿I(yè)公司是否要為用人不當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？

第四十七條【物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)】

55�蔽飿I(yè)使用人違約，業(yè)主要承擔(dān)責(zé)任嗎？

第四十八條【關(guān)于物業(yè)管理的投訴】

56�标P(guān)于物業(yè)管理投訴的種類有哪些？

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十九條【改變公共建筑及共用設(shè)施用途的程序】

57�备淖児�共建筑及共用設(shè)施用途應(yīng)采用什么程序？

58�睒I(yè)主能否在消防疏散樓梯內(nèi)堆放雜物？

第 五 十 條【公共道路、場(chǎng)地的占用、挖掘】

59�蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)拆除業(yè)主擅自占用的道

路、場(chǎng)地上的建筑？

第五十一條【公用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任】

第五十二條【關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù)】

60�睒I(yè)主在自己家里裝修也要經(jīng)過物業(yè)公司同意嗎？

61�蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)加強(qiáng)裝飾裝修活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的巡查檢查？

第五十三條【專項(xiàng)維修資金】

62�蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)維修基金的使用不符合法定

使用范圍，是否應(yīng)當(dāng)返還？

63�北慌灿玫奈飿I(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)返還給誰(shuí)？

64�睒I(yè)主拒絕交納專項(xiàng)維修資金，能否以訴訟時(shí)效提

出抗辯？

第五十四條【對(duì)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收益】

65�崩�用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)所獲

得的利益歸誰(shuí)所有，如何利用？

66�痹谛�區(qū)內(nèi)發(fā)布廣告由誰(shuí)決定？其收益歸誰(shuí)？

67�蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在沒有經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意的前提

下，能否將物業(yè)的共用設(shè)施出租？

第五十五條【責(zé)任人的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)】

68�必�(zé)任人主要包括哪些情況？

69�睂�(duì)于裝修不當(dāng)造成的房屋漏水應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人還

是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任？

第六章法 律 責(zé) 任

第五十六條【建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任】

70�苯ㄔO(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任有哪些？

71�鄙婕斑`法選聘的物業(yè)服務(wù)合同的效力如何？由此

造成的損失由誰(shuí)負(fù)責(zé)賠償？

第五十七條【建設(shè)單位擅自處分共用部位的責(zé)任】

72�笔裁词巧米蕴幏�？

第五十八條【拒不移交資料的行政責(zé)任】

73�背袚�(dān)本條規(guī)定的行政責(zé)任的主體有哪些？具體包

括哪些違法行為？

74�边`反移交資料義務(wù)的行政處罰措施有哪些？

75�北緱l規(guī)定中的侵權(quán)人應(yīng)否承擔(dān)民事責(zé)任？

第五十九條【違反委托管理限制的責(zé)任】

第 六 十 條【挪用專項(xiàng)維修資金的責(zé)任】

76�迸灿脤ｍ�(xiàng)維修資金有哪些主體？

77�痹诎l(fā)生挪用行為以后，具體的處罰措施有哪些？

78�迸灿脤ｍ�(xiàng)維修資金的行為會(huì)承擔(dān)刑事法律責(zé)任嗎？

第六十一條【建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的責(zé)任】

第六十二條【擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責(zé)任】

79�蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自將物業(yè)管

理用房出租應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任？

第六十三條【擅自行為的責(zé)任】

第六十四條【逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任】

80�蔽飿I(yè)管理費(fèi)糾紛有哪些解決方式？

第六十五條【業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義

從事違法活動(dòng)的責(zé)任】

81�睒I(yè)主違法行為的性質(zhì)嚴(yán)重，觸犯了刑法的，應(yīng)如

何處理？

82�比绻麡I(yè)主違法情節(jié)較為嚴(yán)重，但尚不構(gòu)成犯罪的，

應(yīng)如何處理？

83�睒I(yè)主的哪些行政違法行為需要承擔(dān)行政法律責(zé)任？

第六十六條【公務(wù)人員違法行為的責(zé)任】

84�蹦承�區(qū)業(yè)主就該小區(qū)開發(fā)商某房地產(chǎn)開發(fā)公司和

進(jìn)行物業(yè)管理的某物業(yè)公司未按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主

委員會(huì)移交物業(yè)管理資料，以及某物業(yè)公司無資

質(zhì)進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)等問題，先后向該小區(qū)所在

地的區(qū)房管局進(jìn)行投訴，要求該區(qū)房管局對(duì)上述

問題進(jìn)行調(diào)查處理。對(duì)于該問題，該區(qū)房管局一

直未予答復(fù)處理。房管局對(duì)于其行政不作為行為

是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？

第七章附則

第六十七條【施行時(shí)間】

配 套 法 規(guī)

中華人民共和國(guó)民法典(節(jié)錄)

（2020年5月28日）

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

適用法律若干問題的解釋

（2020年12月29日）

建設(shè)部辦公廳關(guān)于對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條款

理解適用問題的批復(fù)

（2003年10月17日）

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

（2009年12月1日）

最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會(huì)是否具

有民事訴訟主體資格的復(fù)函

（2005年8月15日）

中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法(節(jié)錄)

（2017年12月27日）

前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

（2003年6月26日）

物業(yè)承接查驗(yàn)辦法

（2010年10月14日）

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

（2003年11月13日）

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定

（2004年7月19日）

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）

（2007年9月10日）

保安服務(wù)管理?xiàng)l例

（2022年3月29日）

公安機(jī)關(guān)實(shí)施保安服務(wù)管理?xiàng)l例辦法

（2016年1月14日）

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用

法律若干問題的解釋

（2020年12月29日）

房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法

（2000年6月30日）

住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

（2007年12月4日）

中央國(guó)家機(jī)關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

（2008年11月22日）

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法

（2011年1月26日）

實(shí) 用 附 錄

前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）

(2004年9月6日)

業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)

(2004年9月6日)

業(yè)主及業(yè)主大會(huì)規(guī)程表