2020 年,房地產行業(yè)在歷經三十年爆發(fā)式增長后,也開始面臨轉折。2020年 8月,央行和住建部等部門聯合出臺三道紅線政策,對房地產企業(yè)的負債規(guī)模和融資進行嚴格限制, 旨在防范房地產金融風險, 促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年,房地產貸款集中度管理制度實施,對銀行房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限,進一步收緊房地產企業(yè)的融資渠道,引導銀行資金合理流向實體經濟。中小房地產開發(fā)企業(yè),甚至頭部企業(yè),此后頻頻暴露出自身問題。雖然 2022 年后, 因城施策力度加大,但房地產市場購房者的觀望情緒卻持續(xù)升溫,市場信心不強,使房地產交易市場萎縮。作為一名破人 (破產領域對破產管理人的戲稱) ,感觸最深的也是房地產行業(yè)。國家房住不炒政策一直延續(xù),銀行信貸措施收緊,各地限購限貸政策不斷出臺更新, 陷入麻煩的不僅包括中小型房地產企業(yè),也包括一些大型房地產企業(yè)和上市企業(yè)。

作為廣東省一級管理人團隊成員,本人近些年碰到的案件,也以房地產企業(yè)破產案件居多。無論是債務人咨詢如何拯救企業(yè),還是債權人咨詢如何追討債權,大多數都是因債務人企業(yè)資金鏈斷裂、可處置資產被多輪查封,而陷入僵局。而作為民商事行為的最終救濟途徑,破產程序也成為當前可行的最主要法律手段。

本書其實是本團隊辦理某地區(qū)中小型房地產企業(yè)破產案件的工作手記,筆者作為管理人與負責人,在案件辦理過程中對全部管理人事務和相關文件進行梳理,編輯成冊。主要目的是提高團隊的管理人執(zhí)業(yè)水平,統(tǒng)籌效率,希望能借此復盤,反思管理人執(zhí)業(yè)職務行為的問題,進行思考總結,并作為此后經辦房地產企業(yè)破產案件的借鑒。

本書以團隊經辦該類房地產開發(fā)企業(yè)破產案件的時間軸為主線, 以資產處置和債權梳理這兩條軸線為輔線,隨著破產進程的推進, 以債權最大化和效率原則

2? 破產辦案手記

為核心原則, 闡述了整個破產案件的過程。本書章節(jié)依照《企業(yè)破產法》① 規(guī)定的管理人履職行為, 明確團隊分工以及各時間節(jié)點工作內容的重要性;根據實務經驗設定的時間軸主線,說明管理人各項工作的次序和重要性、急迫性,希望能對剛入行從事管理人業(yè)務的新人承辦破產案件工作起到一定參考作用。

依照筆者團隊十幾年破產業(yè)務的從業(yè)經歷,管理人團隊需對破產領域執(zhí)業(yè)保存著特定的敬畏之心,誠惶誠恐,依法履職。特別是在《 民法典》實施, 以及相關司法解釋出臺后, 團隊在擔任管理人期間,需要更加認真、仔細地比對法律,更準確地適用法律。雖然案件的具體情況不同,但管理人履職涉及的工作內容流程大致一樣, 因此,房地產開發(fā)企業(yè)破產案件均可借鑒本書,特別是前三章的工作內容和流程,基本都是大多數破產案件將涉及的管理人工作。本書作為團隊經辦房地產開發(fā)破產企業(yè)的實務經驗和辦案心得,希望可作為管理人辦理房地產企業(yè)破產案件的參考, 因團隊實務經驗有限,歡迎各位積極提出不同意見,共謀眾策,為破產管理人事業(yè)的推進添磚加瓦。

① 本書中,《 中華人民共和國企業(yè)破產法》統(tǒng)一簡稱為《企業(yè)破產法》, 全書其他法律法規(guī)采用同樣的處理方式。