本書系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)策劃、開發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理的有關(guān)理論知識(shí)和實(shí)務(wù)。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)導(dǎo)論、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要程序及前期工作與建設(shè)管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷、房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)新發(fā)展等。本書反映了房地產(chǎn)策劃與開發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理在理論和實(shí)踐中的新發(fā)展，可作為高等院校工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、工程造價(jià)、土木工程、建筑學(xué)等專業(yè)相關(guān)課程的本科與研究生教材，亦可作為房地產(chǎn)策劃與開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人員的參考用書。
本書遵循教指委相關(guān)指導(dǎo)文件和高等院校學(xué)生學(xué)習(xí)規(guī)律編寫而成。踐行四新理念，融入思政元素，注重理論與實(shí)踐相結(jié)合。本書根據(jù)近年來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的最新政策法規(guī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新發(fā)展進(jìn)行編寫，系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)策劃、開發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理的有關(guān)理論知識(shí)和實(shí)務(wù)。每章內(nèi)容編寫導(dǎo)讀與結(jié)構(gòu)分析，配套復(fù)習(xí)思考題及答案與PPT課件，在附錄部分精選行業(yè)近年最新實(shí)用政策法規(guī)及規(guī)范。
我國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷近二十年的高增長(zhǎng)發(fā)展之后，在2022年進(jìn)入消化盤整期。近兩年來各市場(chǎng)需求端對(duì)小宗消費(fèi)積極而對(duì)大宗消費(fèi)保守，住房購(gòu)買力放緩，而深層次多元化住房需求有待釋放；供給端處于深度調(diào)整期，開發(fā)企業(yè)多年來的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的三高典型模式，在創(chuàng)造快速擴(kuò)張規(guī)模與業(yè)績(jī)的同時(shí)，其蘊(yùn)含的過度金融風(fēng)險(xiǎn)在市場(chǎng)變化導(dǎo)致銷售收入遇阻時(shí)顯現(xiàn)，出現(xiàn)大量債務(wù)違約危機(jī)，在國(guó)家、企業(yè)及相關(guān)各方協(xié)同中贏得破局機(jī)遇。隨著我國(guó)住房改善需求增加的變化，以及國(guó)際政治金融等復(fù)雜變化，我國(guó)房地產(chǎn)面臨從規(guī)模化增量開發(fā)向集約化品質(zhì)開發(fā)與存量智能經(jīng)營(yíng)的升級(jí)轉(zhuǎn)型�；诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)重大變化的新形勢(shì)，我國(guó)提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，堅(jiān)持房住不炒的定位，實(shí)施保障房與商品房運(yùn)行機(jī)制，注重住房品質(zhì)，以需定產(chǎn)，優(yōu)化全生命周期管理，推動(dòng)三大工程，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力，迎來創(chuàng)新引領(lǐng)的發(fā)展新階段。2022年10月黨的二十大勝利召開，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。2024年7月黨的二十屆三中全會(huì)勝利舉行，指出房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，部署房地產(chǎn)發(fā)展改革路徑，形成頂層政策設(shè)計(jì)。基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，同時(shí)融入黨的二十大精神和二十屆三中全會(huì)精神及相關(guān)政策文件指引，本書在《房地產(chǎn)策劃與開發(fā)（第2版）》的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善，以適應(yīng)人才培養(yǎng)需求和專業(yè)發(fā)展。本書根據(jù)近年來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的最新政策法規(guī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新發(fā)展進(jìn)行了修訂，主要增加了20162024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述、新時(shí)期城市更新、房地產(chǎn)發(fā)展新模式、土地儲(chǔ)備新變化、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、居住物業(yè)管理服務(wù)的早期介入、前期管理與通常管理，以及住宅專項(xiàng)維修資金、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的新變化�！睹穹ǖ洹�2021年1月1日起施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔(dān)保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責(zé)任法》《民法總則》同時(shí)廢止。據(jù)此，本書進(jìn)行了相關(guān)內(nèi)容的全面修訂。同時(shí)，根據(jù)近年最新政策法規(guī)，對(duì)全書進(jìn)行了有關(guān)修訂，主要涉及2019年修正的《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》、2021年修訂的《土地管理法實(shí)施條例》、2020年修訂的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、2022年修正的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、2018年修訂的《土地儲(chǔ)備管理辦法》和2024年的《土地儲(chǔ)備管理辦法》（征求意見稿）、2024年修訂的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和修正的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、2018年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及相關(guān)政策文件。本書在相關(guān)章節(jié)，融入黨的二十大精神中的高質(zhì)量發(fā)展、文化自信自強(qiáng)、提高人民生活品質(zhì)、人與自然和諧共生等重要思想，同時(shí)以黨的二十屆三中全會(huì)精神中的房地產(chǎn)發(fā)展改革指引為方向。全書主要闡述房地產(chǎn)策劃與開發(fā)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)內(nèi)容，包括第1章房地產(chǎn)導(dǎo)論，主要敘述了房地產(chǎn)的相關(guān)概念和房地產(chǎn)業(yè)及其歷史沿革；第2章主要從投資角度介紹了房地產(chǎn)的特征；第3章敘述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律及市場(chǎng)調(diào)控方法；第4章和第5章作為本書重點(diǎn)，系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與可行性研究的概念、方法及案例；第6章和第7章，分別敘述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序、前期工作、建設(shè)管理及房地產(chǎn)營(yíng)銷有關(guān)內(nèi)容；第8章和第9章，探討了基于系統(tǒng)科學(xué)角度的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，展現(xiàn)了房地產(chǎn)金融發(fā)展、行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化、新時(shí)期城市更新及房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建與推進(jìn)。前言房地產(chǎn)策劃與開發(fā)本書由長(zhǎng)安大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院趙延軍統(tǒng)籌并作為主要編寫者，其中第1章11、12、13節(jié)與第7章71、72節(jié)由趙延軍撰寫與修訂；第4章，第5章54、55、56、58、59、510、511節(jié)由趙延軍與長(zhǎng)安大學(xué)建筑工程學(xué)院李寓撰寫與修訂；第5章51、52、53、57節(jié)由長(zhǎng)安大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院薛文碧撰寫與修訂，并與趙延軍共同撰寫與修訂第2章與第6章63節(jié)及其他相關(guān)章節(jié)；第8章82、83、84節(jié)由河北科技大學(xué)建筑工程學(xué)院趙琰撰寫與修訂，并與趙延軍共同撰寫與修訂第8章81、85節(jié)；第1章14節(jié)，第9章91、92節(jié)，第6章61節(jié)由趙延軍與西安財(cái)經(jīng)大學(xué)管理學(xué)院蔡學(xué)禮撰寫與修訂；第3章，第7章73、74節(jié)由趙延軍與西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局武東潮撰寫與修訂；第6章62節(jié)，第9章93、94、95節(jié)由趙延軍與商洛學(xué)院城鄉(xiāng)規(guī)劃與建筑工程學(xué)院黨斌撰寫與修訂，黨斌同時(shí)參與其他相關(guān)修訂工作。本書在編寫過程中得到了相關(guān)部門和企業(yè)的支持與幫助，同時(shí)參考了有關(guān)作者的論著、研究成果等書籍文章資料，在此表示誠(chéng)摯的謝意。鑒于作者水平有限，書中定會(huì)存在缺點(diǎn)和錯(cuò)誤，敬請(qǐng)廣大讀者批評(píng)指正。編者2024年7月
趙延軍，工學(xué)博士學(xué)位，長(zhǎng)安大學(xué)建筑工程學(xué)院、經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授，從事房地產(chǎn)與建筑工程管理的教學(xué)科研及實(shí)踐�，F(xiàn)為房地產(chǎn)估價(jià)師、西安市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)專家、西安市城中村改造方案論證會(huì)專家、西安市房協(xié)房地產(chǎn)研究會(huì)專家、陜西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)專家、陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)員、陜房城市發(fā)展研究院專家，陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)講座專家、陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)培訓(xùn)講座專家。榮獲面向智能建造的三維五級(jí)工程管理一流專業(yè)建設(shè)與實(shí)踐 陜西省高等教育教學(xué)成果獎(jiǎng)二等獎(jiǎng)、西安市低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑選擇 陜西省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)優(yōu)秀成果獎(jiǎng)三等獎(jiǎng)、西安國(guó)際港務(wù)區(qū)建設(shè)國(guó)家應(yīng)急物流示范園區(qū)研究 中共西安市委2008-2009年度西安市優(yōu)秀調(diào)研成果二等獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng)。主編《房地產(chǎn)策劃與開發(fā)》《建筑裝飾裝修工程預(yù)算》等教材。
前言第1章房地產(chǎn)導(dǎo)論11房地產(chǎn)及其特性111房地產(chǎn)概念112房地產(chǎn)特性12房地產(chǎn)開發(fā)及其特性121房地產(chǎn)開發(fā)概念122房地產(chǎn)開發(fā)特性13房地產(chǎn)業(yè)及其歷史沿革131房地產(chǎn)業(yè)的基本認(rèn)識(shí)132房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展14房地產(chǎn)專業(yè)體系141房地產(chǎn)行業(yè)主要活動(dòng)142房地產(chǎn)知識(shí)體系復(fù)習(xí)思考題第2章房地產(chǎn)投資21投資概述211投資基本概念212投資與投機(jī)213我國(guó)投資體制改革與發(fā)展22房地產(chǎn)投資基本概念221房地產(chǎn)投資含義222房地產(chǎn)投資形式23房地產(chǎn)投資的特征231房地產(chǎn)投資的收入能力232房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)233房地產(chǎn)投資的安全性234房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性235房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)性236房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)杠桿利益237房地產(chǎn)投資的稅收受益238房地產(chǎn)投資的其他特征24房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理241房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)242房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理復(fù)習(xí)思考題第3章房地產(chǎn)市場(chǎng)31房地產(chǎn)市場(chǎng)基本認(rèn)識(shí)311房地產(chǎn)市場(chǎng)概念312房地產(chǎn)市場(chǎng)類型313房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)32房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征321房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性和開放性322房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性323房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性324房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特殊性325房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易特殊性326房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性327房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)影響性328房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他特征33房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律331房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供應(yīng)332房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期34房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控341房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控基本概念342房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控基本方法復(fù)習(xí)思考題第4章房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃41房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述411房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的概念412房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容413房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作42市場(chǎng)調(diào)查421房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述422房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序423房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容424房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法425房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)43市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)431房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念432房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)433房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法434選擇房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)44房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位441房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的概述442目標(biāo)市場(chǎng)定位443開發(fā)產(chǎn)品定位444項(xiàng)目形象定位445項(xiàng)目推廣定位45初步開發(fā)方案451初步開發(fā)方案概念452初步開發(fā)方案主要內(nèi)容復(fù)習(xí)思考題第5章房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究51可行性研究概述511可行性研究的含義512可行性研究的發(fā)展歷史513可行性研究的作用514可行性研究的工作階段52可行性研究步驟和內(nèi)容521可行性研究步驟522可行性研究?jī)?nèi)容523可行性研究的準(zhǔn)確性與前瞻性53房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本知識(shí)531現(xiàn)金流量532資金的時(shí)間價(jià)值533資金等值計(jì)算534名義利率和實(shí)際利率54房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用541一般建設(shè)項(xiàng)目投資估算542房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算543房地產(chǎn)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃55房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算與資金籌措551房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算552房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)目錄房地產(chǎn)策劃與開發(fā)553房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措554房地產(chǎn)項(xiàng)目還本付息56房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)561房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述562靜態(tài)盈利分析563動(dòng)態(tài)盈利分析564清償能力分析565資金平衡分析57房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析571盈虧平衡分析572敏感性分析573概率分析58房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選581房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選的概念582方案比選的方法583關(guān)于開發(fā)決策59房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)591房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的概念592綜合評(píng)價(jià)的效益和費(fèi)用593盈利能力分析與社會(huì)影響分析510房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5101可行性研究報(bào)告格式與構(gòu)成5102可行性研究報(bào)告應(yīng)注意問題511案例某住宅區(qū)項(xiàng)目可行性研究(經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)部分)5111總論5112項(xiàng)目投資環(huán)境(略)5113項(xiàng)目市場(chǎng)分析研究(略)5114項(xiàng)目開發(fā)條件(略)5115項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)方案5116項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)境影響及勞動(dòng)安全與消防(略)5117組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置(略)5118投資估算及資金籌措5119項(xiàng)目銷售收入估算51110財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)51111不確定性分析51112社會(huì)評(píng)價(jià)(略)51113結(jié)論及建議51114計(jì)算表復(fù)習(xí)思考題第6章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要程序及前期工作與建設(shè)管理61房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序與階段611建立開發(fā)程序的原因612房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要程序62前期工作階段的主要內(nèi)容621前期工作基本程序622土地使用權(quán)的獲得63建設(shè)管理631質(zhì)量管理632進(jìn)度管理633成本管理634合同管理635安全生產(chǎn)管理636收尾管理復(fù)習(xí)思考題第7章房地產(chǎn)營(yíng)銷71概述711房地產(chǎn)營(yíng)銷與銷售712房地產(chǎn)銷售方式713房地產(chǎn)銷售分析72房地產(chǎn)銷售面積721商品房銷售的計(jì)價(jià)方式722商品房銷售的面積測(cè)算73房地產(chǎn)定價(jià)策略與方法731房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)732房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略733房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法74房地產(chǎn)促銷組合與銷售實(shí)務(wù)741房地產(chǎn)促銷組合742房地產(chǎn)銷售管理743房地產(chǎn)銷售有關(guān)問題復(fù)習(xí)思考題第8章房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)81概述811房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)基本概念812經(jīng)營(yíng)思想與性格理論813房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)的分類與體系82居住物業(yè)管理821物業(yè)管理與居住物業(yè)管理822居住物業(yè)管理的相關(guān)各方823居住物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容824居住物業(yè)管理服務(wù)的早期介入、前期物業(yè)管理服務(wù)與通常物業(yè)管理服務(wù)825住宅專項(xiàng)維修資金826業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)83居住物業(yè)交易831居住物業(yè)交易概述832居住物業(yè)轉(zhuǎn)讓833居住物業(yè)抵押與租賃84寫字樓物業(yè)與工業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)841寫字樓物業(yè)與工業(yè)物業(yè)842寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)843工業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)85商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)851商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)概述852社區(qū)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)853購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)854商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)復(fù)習(xí)思考題第9章房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)新發(fā)展91房地產(chǎn)金融911房地產(chǎn)金融概述912房地產(chǎn)信貸913房地產(chǎn)信托914房地產(chǎn)證券化915房地產(chǎn)項(xiàng)目融資92房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的互聯(lián)網(wǎng)化921房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的互聯(lián)網(wǎng)化922房地產(chǎn)管理的互聯(lián)網(wǎng)化923虛擬房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理93新時(shí)期城市更新931城市更新的發(fā)展932城市更新的概念933城市更新的主要實(shí)施內(nèi)容934城市更新的績(jī)效指標(biāo)體系94房地產(chǎn)發(fā)展新模式941房地產(chǎn)發(fā)展新模式的提出942房地產(chǎn)發(fā)展新模式的提出背景、總體思路與主要方面943房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進(jìn)與實(shí)踐95辯證與展望復(fù)習(xí)思考題參考文獻(xiàn)
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